Вимоги до планування будинку і забудові ділянки

«Партнер» №7 (94) 2005 р.

Ми продовжуємо публікацію ію матеріалів, присвячених будівництва власного будинку. На цей раз мова піде про вимоги до планування будівлі і забудові ділянки. Кореспондент журналу Едуард Мармер веде бесіду з одним з провідних співробітників будівельної фірми «Terra-Projekt» Райнером Гердес (Rainer Gerdes). Фірма «Terra-Projekt A. Wagner GmbH & Co. KG »заснована Олександром Вагнером, який в 1990 р переселився до Німеччини з Росії.

Едуард Мармер: Чи може забудовник замовити архітекторові проект такого будинку, від конфігурації, висоти і архітектурних надмірностей якого у сусідів по вулиці перехопило б дух?

Райнер Гердес: На жаль для забудовника і на щастя для держави політ фантазії в цьому випадку обмежений спеціальними будівельними інструкціями, зафіксованими в так званому генеральному плані забудови району - Bebauungsplan, розпорядженнями щодо оформлення архітектурного вигляду - Gestaltungssatzung і в багатьох інших документах, з якими можна ознайомитися у відповідних відділах і службах місцевих органів влади - Bauordnungsamt, Stadtplanungsamt або Gemeindeverwaltung. У цих інструкціях можуть бути однозначно визначені поверховість і архітектурний вигляд житлового будинку, вид забудови (Ein-, Zwei- або Reihenhaus) і розташування будівлі в межах земельної ділянки (Komm. A3.11 zur NbauO).

Е.М .: Якщо поверховість забудови, як Ви говорите, обмежена генеральним планом забудови району, то можна зробити наступне: наприклад, над 2-поверховим будинком звести дах такої висоти, під якою легко розмістяться і 3-й поверх з скошённим стелею - Dachgeschoss , і невелика горищне приміщення -Dachboden.

Р.Г .: Це можливо тільки в тому випадку, якщо немає ніяких обмежень на загальну висоту будівлі. Якщо ж буде наказано, що коник покрівлі не повинен, наприклад, більш ніж на 7 метрів, то ні про який будинок з повноцінними 2-мя поверхами і третім поверхом під дахом не може бути й мови.

Е.М .: Один мій знайомий, котрий переїхав недавно в власний будинок, поскаржився, що він посварився зі своїм сусідом, який з якоїсь причини має право проходу через його ділянку.

Р.Г .: Дуже істотні проблеми з сусідами можуть виникнути в тому випадку, якщо забудовник купує землю (з будовами або без них), що безпосередньо примикає до вже забудованих ділянках. Справа в тому, що в німецьких будівельних нормах і правилах є якийсь правовий інструмент під назвою Baulast, який регулює взаємні або односторонні поступки власників суміжних земельних ділянок. У спеціальному регістрі під назвою Baulastenverzeichnis фіксується, що в залежності від розташування житлового будинку сусіда (або з іншої причини), він може мати право на проїзд, прохід або навіть парковку свого автомобіля на вашій ділянці. Він також може бути підключений до артезіанської свердловини, водопровідну трубу до якої неможливо прокласти інакше, ніж по сусідній території. Ці обставини накладають деякі (а іноді вельми значні) обмеження на подальшу забудову суміжного ділянки. Тому ще до покупки землі треба неодмінно навести довідки про те, які правові, архітектурні та інші обмеження накладені на придбану землю. Деякі з них, звичайно ж, можуть бути скасовані (Freimachen von Rechten Dritter), але, зрозуміло, не безкоштовно. Розмір «відступних» за скасування права паркування автомобіля на сусідній ділянці може доходити до 2000 євро.

Е.М .: А як взагалі виходить, що стороння людина має право на проїзд або прохід через сусідню ділянку? Хто може добровільно піти на таку дивну поступку?

Р.Г .: Батьки і діти, брати і сестри, шкільні друзі або колеги по роботі. Припустимо, два рідних брата купують сусідні ділянки. Старший негайно будує будинок, а молодший, надавши старшому братові право проїзду по своїй території, з будівництвом не поспішає. Через кілька років він знаходить престижну роботу в іншому кінці країни і продає свою ділянку, який, наприклад, купуєте ви. А оскільки право проїзду занесено в Baulastenverzeichnis, то вам не залишається нічого іншого, як терпіти такий стан або платити відступні.

Е.М .: Я також чув, що архітекторам не завжди вдається задовольнити побажання забудовників, які мають намір будуватися з розмахом. В даному випадку мова йде про довжину, ширину і зміни будівлі.

Р.Г .: Будівельні норми і правила строго регламентують мінімально допустимі відстані від зовнішньої стіни будинку до межі ділянки. Це перш за все треба пам'ятати тим, хто має намір придбати землю на вже забудованій території. Якщо ділянку, наприклад, має невелику ширину, то забудовнику доведеться погодитися з тим, що будинок його мрії буде повернутий до вулиці бічним фасадом. Для тих же, хто вирішив будуватися в новому районі (Neubaugebiet), раджу якомога раніше з'ясувати, які споруди будуть незабаром побудовано на сусідніх ділянках, тому що вид з вікна - дуже суттєва деталь. Це особливо важливо для районів зі змішаною забудовою (Mischgebiet), де, крім житлових будинків, можуть бути зведені і виробничі споруди (gewerbliche Gebäude). Якщо, наприклад, вулиця навпроти будинку буде забудована непоказними будинками промислового типу, то вітальню з панорамним вікном краще передбачити на іншій стороні майбутнього будинку.

Е.М .: А чи є які-небудь обмеження на площу забудови?

Р.Г .: Зрозуміло. У згадуваних вище документах може бути обмежена і максимальна площа забудови - Grundflächenzahl (скорочено G R Z), і максимальна сумарна площа всього будинку - Geschoßflächenzahl (G F Z). Якщо, наприклад, G R Z = 0.25, це означає, що величина будови в плані не повинна перевищувати 25% загальної площі ділянки. Тобто на ділянці 20 на 20 метрів ви зможете побудувати будинок, площа якого в плані не повинна перевищувати 100 кв.м (20 x 20 = 400 м ²; 400 x 0.25 = 100 м ²) .А якщо G F Z = 0.4, це означає, що сумарна площа всіх поверхів житлового будинку не повинна перевищувати 40% загальної площі ділянки. Тобто на ділянці 20 на 20 метрів ви зможете побудувати будинок, загальна площа всіх поверхів якого не повинна перевищувати 160 кв.м (20 x 20 = 400 м ²; 400 x 0.4 = 160 м ²). Забудовнику також можуть бути запропоновані висота будівлі і число повних поверхів (Vollgeschosse). До речі, при певних геометричних співвідношеннях також і Dachgeschoss може бути віднесений до цієї категорії. Крім того, місцевими інструкціями часом обумовлюються допустимий ухил даху, покрівельний матеріал, напрямок дахового гребеня і навіть озеленення ділянки. Такі суворі приписи розробляються, перш за все, для районів з історично цінної забудовою, що може мати місце і в великих містах, і в найменших населених пунктах.

Е.М .: Людині, яка не має спеціальної освіти, дуже важко орієнтуватися в цих бюрократичних джунглях.

Р.Г .: Саме тому забудовнику якомога раніше треба звернутися до архітектора або інженера-будівельника, який допоможе повніше реалізувати його уявлення про власному житловому будинку з урахуванням всіх приписів і обмежень. З цього моменту, власне, і починається стадія проектування, яка називається по-німецьки Planung. Спеціально для ваших читачів я склав перелік тих питань (Checkliste), які кожен забудовник повинен задати самому собі перед тим, як фахівець приступить до планування його будинку:

§ мінімальна кількість кімнат, їх конфігурація (довжина, глибина) і мінімальна площа,

§ розподіл кімнат по поверхах,

§ структурування приміщень (роздільні або суміжні кімнати, система коридорного або поздовжнього типу, а, може бути, відкриті простори з різними функціональними нішами - Wohnbereich, Essbereich, Kochbereich) і т. Д.,

§ дизайн приміщень і їх передбачувана меблювання (вбудована або переміщувана меблі),

§ розташування туалетів (WC), ванних кімнат (Badezimmer), а також їх оснащення (душова кабіна, ванна, біде),

§ необхідність туалету для гостей (Gäste-WC), зимового саду (Wintergarten), господарського приміщення (Hauswirtschaftsraum), сауни, так званого Hobbyraum, а також балкона і тераси,

§ щоб уникнути глобальних перепланувань будинку в майбутньому при можливій зміні складу сім'ї, треба продумати, як будуть використовуватися в цьому випадку наявні приміщення,

§ нарешті, для літніх людей або членів сім'ї, які мають проблеми зі здоров'ям, бажано заздалегідь передбачити відповідну планування приміщень (наприклад, спальня, туалет і ванна кімната для престарілих батьків повинні розташовуватися на першому поверсі) і т. Д.

Тільки прояснив всі перераховані вище питання, архітектор чи інженер, якому забудовник (Bauherr) замовляє проект, приступає до планування будинку і через деякий час надає забудовнику ескізи планів, фасадів і розрізів будівлі. На цьому етапі замовник отримує також попередній кошторис на будівництво (Kostenschätzung). Якщо Bauherr не надто обмежений у коштах, він може додати архітектурні надмірності. Якщо грошей у нього обмаль, доводиться йти на деякі обмеження в плануванні і об'ємі будівлі. Після того, як розробка ескізу завершена і останній узгоджений із забудовником, до роботи над проектом приступають інженер-конструктор (Statiker), що виконує розрахунок будівельних конструкцій за несучою здатністю (Standsicherheit), інженер-сантехнік, що становить теплотехнічний розрахунок (Wärmeschutz), і фахівець з протипожежної безпеки (якщо це необхідно). А потім автор ескізу і фактичний керівник проекту подає заявку (Bauantrag) або до відповідного Bauamt, або в місцеві органи влади (Gemeinde), які видають забудовнику дозвіл на будівництво (Baugenehmigung). Якщо проект виконаний неграмотно або не відповідає вимогам загальнонімецька і місцевих будівельних норм і правил, його відправляють на доопрацювання. Після отримання дозволу на будівництво архітектор чи інженер виготовляють так звані робочі креслення (Ausführungspläne), які є самою ємною частиною проекту. На цьому етапі опрацьовуються деталі (іноді навіть в масштабі 1:10 або 1: 1), складаються специфікації виробів і матеріалів, розробляються креслення водопровідних, каналізаційних, газових, електричних і теплових мереж.

Е.М .: І, нарешті? ..

Р.Г .:

... можна приступати до будівництва будинку. Але про це в наступній статті нашого циклу. Я сподіваюся, що мої рекомендації будуть корисні читачам. А наша фірма із задоволенням відповість на питання і дасть необхідні консультації всім тим, хто подзвонить нам по телефону 04475/94 14 70 або зайде на нашу сторінку в Інтернеті www.terra-projekt-a-wagner.net

Е.М .: Г-н Гердес, спасибі за змістовну бесіду.

Едуард Мармер